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Zeit ist Geld

Der Bauablauf verzögert sich? Das ist fast die Regel - am Ende bleibt der Streit um Kosten und Abzüge. Manche Auftraggeber nutzen diese Gelegenheit, um sich auf Verzug zu berufen und ziehen eine Vertragsstrafe oder Schadensersatz von der Abrechnungssumme ab. Ob der Auftragnehmer am Ende zahlen muss oder vielleicht gar zusätzliches Geld erhält, kann er selbst entscheidend beeinflussen.

Zugegeben: Ein Auftragnehmer hat es nicht leicht, wenn der Vertrag einen verbindlichen Fertigstellungstermin vorsieht, der überschritten wurde. Dann trägt er zunächst die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Überschreitung nicht in seinem Verantwortungsbereich liegt – so der Bundesgerichtshof. Gerichte stellen
hohe Anforderungen, wenn der Auftragnehmer Schadensersatz oder eine Entschädigung gegenüber seinem Auftraggeber geltend machen will. Im Juli 2013 hat sich beispielsweise das Oberlandesgericht (OLG) Hamm im Detail damit befasst, was der Auftragnehmer dafür belegen muss.

Die Hürde liegt hoch.

Grundvoraussetzung ist, dass der Bauablauf gestört wurde, etwa durch eine verspätete bauseitige Vorleistung. Es reicht aber nicht aus, so das OLG, wenn der Auftragnehmer diese Störung schildert. Der Auftragnehmer muss nachweisen, ob und in welchem Umfang die Ausführung seiner Leistung behindert war. Wobei er die Behinderung auch angezeigt haben oder diese zumindest offenkundig sein muss. Welche Arbeiten in welchem Zeitraum nicht ausgeführt werden konnten, muss der Auftragnehmer im Detail darlegen. Aber damit nicht genug: Auch mögliche Einwände muss er entkräften. Behauptet der Auftraggeber etwa bei einem größeren Bauvorhaben, die Monteure hätten – durch eine Umstellung des Arbeitsablaufs – an anderer Stelle eingesetzt werden können, ist es am Auftragnehmer, dies zu widerlegen. Die Hürde liegt hoch. Aber auch wenn der Auftragnehmer Vertragsstrafen oder Verzugsschäden abwehren muss, bleibt es ihm nicht erspart, detailliert und umfassend darzulegen, warum er die Verzögerung nicht verschuldet hat. Natürlich vorausgesetzt, die Vertragsstrafenklausel ist wirksam. Die entscheidende Frage ist nun: Wie geht man als Auftragnehmer mit dieser Situation um? Antworten finden sich im Interview mit Rechtsanwalt Thorsten Albrecht.

Herr Albrecht, aufgrund einer Bauverzögerung soll eine Vertragsstrafe oder Schadensersatz geltend gemacht
werden. Wie gehe ich als Auftragnehmer mit dieser Situation um?

Am besten sportlich. Betrachten Sie die Anforderungen der Rechtsprechung als Herausforderung und Chance, etwa wie der Trainer eines Fußballspiels: Bereits Giovanni Trapattoni* hatte erkannt, dass es problematisch ist, wenn ein Spieler „schwach wie eine Flasche leer“ ist. Nichts anderes gilt für die Position des Auftragnehmers bei einer Bauverzögerung. Gehen Sie das Thema aktiv an und stellen Sie Ihre Mannschaft gut auf. Denn am Ende eines langen, mitunter jahrelangen Bauablaufs steht die Diskussion um die Bauverzögerung und die Verantwortung dafür. Jetzt entscheidet sich, ob jemand dafür zahlt und vor allem, wer bezahlt. Dann liegen die Störungen aber oft schon Monate zurück. Mühsam muss der Ablauf rekonstruiert und der Mehraufwand ermittelt werden. Vielleicht hat der verantwortliche Projektleiter bereits das Unternehmen verlassen.

Was empfehlen Sie?

Sie tun sich wesentlich leichter, wenn von Anfang an alle Verzögerungen, ihre Ursachen und Dauer sowie der Mehraufwand dokumentiert werden. Am besten so, dass jeder Mitarbeiter die Aufzeichnungen nachvollziehen kann. Je präziser die Vorarbeit, desto geschmeidiger lässt sich später argumentieren. Das ist zunächst ein zusätzlicher Aufwand. Dieser lässt sich später aber wieder einsparen. Und er macht sich bezahlt, indem Sie Kürzungen effektiv abwehren und zusätzliche Zahlungen generieren können. Nutzen Sie die Möglichkeiten, die sich Ihnen bieten. Verlassen Sie sich nicht auf eine Offenkundigkeit. Zeigen Sie dem Auftraggeber jede Behinderung formgerecht und zeitnah an. Melden Sie Bedenken sofort an. Und: Zeigen Sie sich durchaus kooperativ, wenn der Auftraggeber konstruktiv im Umgang ist. Verzichten Sie aber dabei nicht einfach auf Ihre Rechte, sondern wahren Sie immer die Voraussetzungen, um diese geltend zu machen. Dann steht Ihnen stets die Möglichkeit offen, sie auszuüben, wenn eine vernünftige Lösung einvernehmlich nicht zu erzielen ist. Geht der Auftraggeber auf Konfrontation, wahren Sie penibel Ihre Rechte und dokumentieren Sie jede Behinderung und alle Bedenken schriftlich.

Und wenn es zu Behinderungen oder Verzögerungen kommt – wie gehe ich konkret vor?

Bei Störungen empfiehlt es sich, von Anfang an deutlich zu machen, dass Sie keine Verantwortung dafür trifft. Das zeigt dem Auftraggeber, dass er nicht widerstandslos eigene Versäumnisse auf den Auftragnehmer abwälzen kann. Das nötigt ihm Respekt vor Ihnen ab. Schreiben Sie also schon zu Beginn des Bauvorhabens Behinderungsanzeigen und Bedenkenmeldungen. Scheuen Sie nicht die Diskussion, diese wird früher oder später ohnehin stattfinden.

Ihr Fazit?

Ob der Auftragnehmer am Ende der Ausführung eine volle oder eine leere „Flasche“ hat, ob er also Kürzungen wegen Vertragsstrafen oder Verzugs hinnehmen muss oder ob er Schadensersatz oder eine Entschädigung wegen einer Bauverzögerung erhält, hat er maßgeblich selbst in der Hand. Eine saubere Dokumentation und eine konsequente wie auch formgerechte Kommunikation mit dem Auftraggeber von Anfang an sind der Schlüssel für eine erfolgreiche Behauptung des Auftragnehmers bei Bauverzögerungen – trotz der hohen Hürden, die die Gerichte setzen

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Thorsten Albrecht

Bauverzögerungen – Herausforderung und Chance zugleich

Verzögerungen auf dem Bau schmerzen Auftragnehmer wegen der Mehrkosten und einem erhöhten Aufwand
ohnehin schon. Wird die Abrechnungssumme zudem seitens des Auftraggebers gekürzt, drohen weitere Umsatzeinbußen. Wie man als Auftragnehmer mit Verzögerungen am besten umgeht, lesen Sie im Interview.